【编者按】倒春寒、小阳春、推盘高峰、传统淡季、金九银十、楼市暖冬，2012年的楼市可谓跌宕起伏，从谨慎观望、政策调整、以价换量、低价抄底、恐慌购房到后市看好，开发商和购房者无不随着这一波未平一波又起的楼市而心惊肉跳。2013北京楼市迎开门红，业内纷纷表示房价看涨，最具代表性的几大郊区置业热区也是形态各异，那么，区域内的热门项目都有什么不同变化，未来的发展又将如何呢？新浪乐居对大兴、通州、房山、顺义、昌平、亦庄六大当下最火的郊区置业板块一一突围，扫描楼市最前线，看2013京城楼市谁主沉浮？

  2013京城楼市谁主沉浮之大兴篇

  新浪乐居讯(编辑 张茜)这几年来，大兴楼市无疑是京城最为火爆的区域之一，交通利好、品牌房企扎堆、南城规划助推，说起大兴新城楼市的未来，目前在大兴的开发商都颇为乐观。自2009年起，2900亿投资下的“南城计划”逐渐落实、第二机场落户大兴、轨道交通连接并快速通达市区等一系列利好下，大兴楼市也应声而动，大盘云集，知名品牌开发商扎堆布局，一举登上北京楼市“风口浪尖”。

图为大兴黄村板块与天宫院板块楼盘分布

  大兴楼市主战场南移 “明星板块”易主天宫院

  尽管目前北京楼市在“限购令”下前景仍扑朔迷离，但大兴却以爆发式的供应及成交量领跑楼市。这其中作为大兴成熟住宅圈的黄村板块固然功不可没，然而要说“风云”，大兴的“明星板块”恐怕要易主“天宫院”了。

  目前，大兴区主要在售和即将入市的住宅楼盘约有40余个，主要位于黄村新城、以及4号线轨道交通的沿线位置。没有人会否认地铁4号线已经成为了大兴楼市的“生命线”，而且生命力竟然这么旺盛，从首站天宫院到次首战生物医药基地，仅仅两站之间，云集着龙湖、保利、金融街、中国水电、和裕等诸多品牌房企，大兴楼市的主战场由黄村渐渐南移至天宫院区域已是不争的事实。相同的地段、相似的客群，注定了这个新兴板块将上演一轮又一轮前所未有的楼市激战。

  龙湖时代天街、保利春天里、联港·幸福湾、金融街·融汇、中国水电·云立方五大70年产权住宅楼盘均分布于地铁4号线生物医药基地站及天宫院站两侧，而和裕旗下50年产权的珺悦国际也还嫌乱世不乱，毅然插足了天宫院之战。2011年11月，龙湖时代天街以每平方米1.18万元的售价，拉开这一区域的竞争序幕，平价入市受到业内外空前的关注；2012年5月初，保利春天里借楼市回暖之势以首付6万的低门槛大肆开盘；随后，2012年7月15日联港·幸福湾以每平方米1.08万元的起价入市，当日吸金3亿；2012年9月28日金融街·融汇以区域内唯一纯新盘的稀有优势金九抢开；2012年10月20日中国水电·云立方这一小体量社区银十突围，迅速售罄。

  多盘推新报价1.7万/平 天宫院房价直逼2万大关并非不可能

  天宫院的奇迹可谓一个接着一个，而区域均价也是一涨再涨。从天宫院板块内多个楼盘前期微超万元的起价入市，到多个楼盘多期售罄的价格普涨，每平方米1.5万元的价格大关早就被轻易冲破。目前，天宫院区域基本处于“断供”状态，长期以来最受关注的龙湖时代天街住宅清盘，除联港·幸福湾二期3居户型在售外，保利春天里、中国水电·云立方方及金融街·融汇都处于新房源待售的阶段，而中国水电·云立方和金融街·融汇都将于春节后入市，想来又是一场硬仗。多盘推新，区域价格必然受瞩。其中，保利春天里三期房源预计均价17000元/平米；编辑致电中国水电·云立方售楼处，销售人员表示三期预计均价在16500-17000元/平米左右，售楼员还表示，项目尚未开盘的1居户型单价必然要高于17000元/平米；而精装修的金融街·融汇三期售价虽然尚未宣布，但其二期7号楼最高价已达17500元/平米。看这架势，天宫院房价直逼2万大关并非不可能。

  天宫院进入休眠期 过气儿黄村能否柳暗花明又一村

  天宫院板块的楼盘再战是必然之事，然而随着保利春天里、中国水电·云立方、金融街·融汇三个项目前期的售罄和龙湖时代天街住宅产品的清盘，该板块也还是无可避免的进入了短暂的休眠期。地处六环外的天宫院房价逼近大兴老城区黄村板块的楼盘价格，这让不少求低价的刚需购房者诚惶诚恐起来，也转而将目光移回了曾几何时最为耀眼的黄村板块。

  黄村板块居于五环外大兴区京开高速的西侧，是大兴区最中心也是最成熟的板块。四号线轨道交通，京开高速、多条公交线路，火神庙商业中心、乐购、物美卖场、北京市重点黄村一中、区重点兴华中学、北京小学分校、双语幼儿园等配套十分完善，多个大型综合性商业中心在此驻扎，已形成成熟商圈。

  黄村板块内老盘众多，能够然购房者眼前一亮的新盘实在稀缺，巧合的是近期黄村板块闪现一新盘项目——海悦公馆。海悦公馆位于京开高速与黄马路交叉口东南角，享黄村成熟的商业、医疗、教育、交通配套设施，是老城区内唯一的新盘项目。项目预计2013年1月下旬开盘，选择在天宫院进入休眠期的空挡时期里入市显然是开发商的明智之举。房源户型为41-90平米的1-2居，起价14800元/平米，均价16000-17000元/平米。小户型，低总价，项目产品完全吻合了南城置业的刚性需求。在项目价位与天宫院房价持平的基础上，对于教育及医疗配套都有待完善的天宫院楼盘而言，贴着黄村新盘标签的海悦公馆显然更具优势。而这个楼盘能否受到关注和热捧也成为了黄村板块能否柳暗花明又一村的绝佳机会。

  天宫院新盘如云 强压之下黄村老盘厚积薄发现房优势尽显

  除了纯新盘能够带给黄村板块“翻身”的机会外，其实在天宫院新盘如云的强压之下黄村的老盘也并非没有其优势所在。针对于同属大兴区的天宫院板块而言，天宫院楼盘交房时间均较晚，入住时间基本上都要在2015年，早一点的也要到2014年底。相对于遥遥无期的期房，现买现住、所见即所得的现房显然更容易安定购房者的小心脏。  

  在整个黄村区域，东亚马赛公馆就是一个代表性的现房项目。该项目位于大兴区黄村清源西路与兴旺路交界处，紧邻兴业大街、兴华大街，占据着大兴新城与老城的黄金节点，并依托地铁大兴线，可直达西单、金融街、中关村等中心城区，均价19900元/平米。这一项目就带有该区域楼盘极为明显的特点：高性价比、价格较低、靠近地铁，并且以现房凸显优势。目前黄村板块内的现房项目还有首邑溪谷均价21000元/平米，博悦府均价20000元/平米，旭辉御府均价22000元/平米。

   长江后浪推前浪 黄村泥潭中翻身非一“难”字了得

  然而无论如何，从置业者最关注的新盘角度而言，天宫院板块在2013的大动作和2012的影响力上声势显然都盖过了黄村板块，这个大兴楼市的“过气儿明星”想要瞬间挽回其霸主地位恐怕是非一个“难”字了得了。

  >>点击查看2013京城楼市谁主沉浮之通州篇

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