【编者按】倒春寒、小阳春、推盘高峰、传统淡季、金九银十、楼 市暖冬，2012年的楼市可谓跌宕起伏，从谨慎观望、政策调整、以价换量、低价抄底、恐慌购房到后市看好，开发商和购房者无不随着这一波未平一波又起的楼 市而心惊肉跳。2013北京楼市迎开门红，业内纷纷表示房价看涨，最具代表性的几大郊区置业热区也是形态各异，那么，区域内的热门项目都有什么不同变化， 未来的发展又将如何呢？新浪乐居对大兴、通州、房山、顺义、昌平、亦庄六大当下最火的郊区置业板块一一突围，扫描楼市最前线，看2013京城楼市谁主沉浮？

  2013京城楼市谁主沉浮之通州篇

  新浪乐居讯(编辑 张茜)俗话说，成也萧何败也萧何。对于北京楼市，“涨也通州，降也通州”。

  2010年初，国际化新城、北京“副中心”、8条地铁等接二连三的利好让通州的房子炙手可热，房价领涨北京楼市，通州一时备受关注。同年4月15日调控以来，通州楼市受到严重打击进入低迷，瞬时大扭转，以“跌势”稳居媒体曝光率首位。2010年10月，一度均价超过30000元/平米的月亮河公园降幅甚至近万元。

  2011年7月，通州又现单价直降万元盘珠江拉维小镇 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)，推出约30套特价房均价14500元/平米，较此前一度超过25000元/平米的价格，项目每平方米售价下调超过万元。一波未平一波又起，2011年8月，华业东方玫瑰 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)因降价引起老业主维权事件。11月，东亚·逸品阁 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)开发商公开楼盘成本以13200元/平米的价格亏本入市，引来多方关注。

  2012年5月，通州土桥板块新盘自由筑 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)彻底刺破万元线，以9800元/平米的起价开盘。2012年12月，东亚·印象台湖 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)亮相通州，价值洼地台湖板块被挖掘，通州楼市全新格局形成——八通线沿线板块、运河新城板块、台湖板块三足鼎立。

图为八通线沿线板块、通州运河新城板块、台湖板块楼盘分布

  八通线沿线板块2013开门红 区域内或掀激战

  进入2013年，通州楼市迎来开门红，位于八通线九棵树站的纯新盘K2·玉蘭湾 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)在元旦期间集中选房，元旦三天意向客户超过500组，所推售的8号中央观景楼王基本告罄，为新年伊始的通州楼市注入了一针强心剂，也为八通线沿线板块戴上一朵大红花。由于八通线通车时间较早，因此八通线沿线盘在轨道交通方面自然是近水楼台先得月，目前八通线沿线板块十余楼盘在售，主要集中在北苑站、九棵树站、土桥站附近。

  【北苑站】

  北苑站点的沿线代表盘包括天时名苑 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、M5朗峰。其中，天时名苑 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)于2009年开盘，是通州区很有名的一位“老将”了。2009年6月27日，北京楼市许久未见的通宵排队、千人选房的场景在项目售楼处上演。2000余名选房客户前往开盘现场摇号选房，截至当天下午3点，项目首次开放的2个楼座300余套房源几近售罄，单日认购金额超过3亿。目前，天时名苑 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)1-4、6、7、12号楼在售，6号楼为在售现房中的最后一栋，处于小区内的最中心位置，南北通透，一梯一户，户型面积为193平起四居，精装修，均价19000-20000元/平米，一次性付款99折。

  【九棵树站】

  在九棵树站，除了已经开门红的纯新盘K2·玉蘭湾 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)外，位于城铁九棵树站东侧100米的建筑综合体项目金成中心 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)也在跃跃欲试。金成中心 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)与K2·玉蘭湾 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)紧紧相邻，其住宅产品也即将于2013年初推出，产品主力户型为200平米景观豪宅，一梯一户，全精装销售，目前配套的商业和写字楼部分即将封顶，正在热销中。K2·玉蘭湾 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)项目均价24000-25000元/平米，现购房享5万抵15万优惠，折后价23000元/平米起，主推房源户型为90平米两居，130平米三居，160平米四居。虽然K2·玉蘭湾 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)与金成中心 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)所推售的住宅产品存在着不小的差异，但如此之近的距离内激烈的竞争肯定是无从避免的。

  【土桥站】

  对于土桥，2012年着实是火了一把。自打2010年金隅花石匠 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)进驻通州土桥板块，该盘的名企品质和平价热销就一路助推其屹立于土桥明星楼盘的位置，直至2012年6月，华远铭悦 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)挺进土桥，两盘三五百米之隔，势均力敌，在土桥板块一度大打价格战。此次在2013年伊始，金隅花石匠 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)预计3月推出全家庭型花园下跃产品，房源户型面积为130-215平米，预计均价15000-18000元/平米，总价在200-350万元/套之间。而华远铭悦 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)楼王13号楼已于2013年1月13日开盘，房源户型为87平米2居及141平米3居，均价20000元/平米。同一板块同期推新，两盘当真是想无瓜葛都难。凑热闹的还有2012年击穿万元的自由筑 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)，预计1月26日开盘1-1期新房源，户型为50-90平米，均价13500-14500元/平米。

  运河新城改善型房源占主力 “准地铁”助升值潜力

  新城沿运河规划，整体居住环境较好，所以区域内的房源多以观河居所、观景宜居为主要卖点。与八通线沿线板块相比，运河新区的各项生活配套并不完善，其交通便利性也有所不如，但该板块房源价格却不低，究其原因主要是，该板块内楼盘主打改善型房源，购房人在此出手也大多是看重其靠近运河的居住环境和升值潜力。红遍通州的K2地产在此板块内就有两个代表作——K2·百合湾 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)和K2清水湾 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)。其中，位于运河东侧的K2·百合湾 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)项目定位高端，虽然价格高于周边项目，但销售业绩却始终一片大好，多月蝉联通州区域销冠。

  位于玉带河东大街的合生·滨江帝景 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)是运河新城板块的最新盘，也是区域内可以满足刚性需求的代表盘，户型兼顾刚需、改善，入市价格也比较亲民。项目自2011年7月份开始排号，蓄客时间长达一年多，终于于2012年9月8日开盘，均价16000-17000元/平米，开盘当天去化达率90%，成交8亿。热销后开发商底气十足，项目均价一路看涨，目前均价已达19600元/平米，并且项目2居房源已全部售罄，仅余3居户型在售。

  前面提到，购房人看好运河新城板块除了居住环境舒适外，升值潜力也是一大要素。根据通州新城目前的轨道交通线网规划，共有3条轨道交通线路穿过新城核心区，分别是 m6号线、r1号线、s6号线，前两条线路为东西贯通，s6为南北贯通。届时随着轨道交通的投入使用，周边楼盘升值空间将提升。

   价值洼地台湖低价刚需发力 新盘日光后3个月竟涨40%

  当前通州楼市各板块在八通线和通州新城规划的带动下均呈现火热场面，潜在的价值洼地也开始有所作为，台湖板块就首当其冲。从地理位置上来讲，台湖地处环渤海区域高端企业总部聚集区和文化旅游区之间，北侧临近通州新城，南邻北京亦庄经济技术开发区，在北京五环路和六环路之间，形成了北京、通州、亦庄三城环抱之势。

  从市场的角度来看，台湖区域一直是通州楼市中比较低调的一个。2012年9月20日，通州区台湖镇109地块、104地块分别以4.43亿元、3.3亿元，总价7.73亿元的价格成交，其中，台湖镇104地块以98268平米建筑面积计算，最后楼面价为4508.1元/平米，溢价率88.3%，而台湖镇109地块建筑面积78220平米，最后楼面价4218.9元/平米，溢价率达121.9%。2011年9月北京硕日新宇投资有限公司却以8.24亿元的价格斩获通州区台湖镇居住用地、托幼用地及公建混合用地，折合楼面价仅为2864元/平方米。该地块也就是现在广为熟知的东亚·印象台湖 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)项目。

  东亚·印象台湖 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)主打52-78平米的1-3居室，以起价11500元/平米的价格入市，于12月1日开盘当天312套房源3小时之内售罄。这样的成绩其实并不出乎意料，项目地处台湖板块的中心位置，距离台湖镇政府步行仅10分钟距离、距离台湖卫生院5分钟距离，区域内多为已入住多年的老社区，东亚·印象台湖 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)是目前区域内屈指可数的商品住宅项目，稀缺性凸显。目前，项目在售户型为52-57平米一居，63-70平米二居，76-78平三居，起价15900元/平米，短短3个月时间，涨幅竟然近40%。

  尽管台湖区域尚属起步阶段，但区域板块的位置、配套、交通等客观因素促成了区域内以东亚印象台湖为代表的房地产项目显现出明显的区域特点：低总价、环境适宜、户型面积合理、极具发展潜力。

  >>点击查看2013京城楼市谁主沉浮之大兴篇

  以上信息仅供参考，最终以开发商公布为准。本稿件为新浪乐居独家原创稿件，版权所有，引用或转载请注明出处。

  订阅会员置业刊 我们将直接把最新的热盘动向发送到您的邮箱

  更多热盘推荐：京城精选小户型低总价 品牌地产放心置业 天下房事低价才是王道

  最新开盘尽在乐居播报 每日折扣让你挑花眼 楼盘风向标狠抓楼市脉搏